Láká Vás myšlenka investice do nemovitosti v zahraničí, nedivíme se Vám, protože ceny především kvalitnějších rekreačních nemovitostí v České republice i po korekci stále neodpovídají atraktivitě konkrétních lokalit. Přiznejme si, že už tu asi nikdy nebudeme mít Alpy nebo Středozemní moře, a proto není korektní a chytré platit stejné ceny.

Při koupi nemovitosti v zahraniční je samozřejmě optimální financovat tuto, obvykle výnosovou investici hypotečním úvěrem v měně investice tj. například v eurech nebo dolarech. Banky požadují, abyste nepodstupovali nepřiměřené kurzové riziko, a proto po Vás budou chtít doložit, že máte příjem ze závislé nebo samostatné výdělečné činnosti v měně investice, včetně příjmu z nájmu, z budoucího pronájmu v eurech a výplaty podílů na zisku v případě Oberbank.

Pokud aktuálně příjmy v cizí měně nemáte, je žádoucí, ještě v období před požadavkem na úvěr v cizí měně, si tyto příjmy zajistit a být schopen je následně bance doložit. Toto je samozřejmě varianta vhodná primárně řidiče kamionu s výplatou diet v cizí měně, pendlery, ale i pro majitele exportně orientovaných firem, pro něž je jakýkoliv náklad v cizí měně eliminující otevřenou devizovou pozici jejich firmy rozhodně efektivní záležitostí.

V této analýze se zaměřujeme na nabídku hypotečních úvěrů od Oberbank a Banky Creditas, přičemž Oberbank je v této oblasti dlouhodobě leadrem trhu a její nabídka "Hypotéka bez hranic" se nám jeví jako nejzajímavější. Úvěr můžete použít na nákup nemovitosti určené k bydlení či rekreaci v Rakousku, Německu nebo na Slovensku do osobního vlastnictví. Ideální a nejčastějším objektem financování jsou výnosové nemovitosti v Alpách nebo v Tatrách. Příjmová bonita klienta bývá posilována pravidelnými příjmy z pronájmu, který je například v Rakousku u nových rezidenčních nemovitostí a apartmánů obvykle povinností na dobu minimálně 15 let.

Nabídka Banky Creditas se jeví taktéž jako zajímavá, protože je připravena poskytovat hypotečních úvěry všech typů nejen v eurech, ale i v dolarech, librách nebo švýcarských francích. Tento benefit Vám pak rozšiřuje oblast zájmu o další lokality, americkou hypotéku v dolarech pak můžete využít například pro flipování nebo dlouhodobou investici do apartmánu v Dubaji, kde je sice měnou nájmu arabský dirham, tento má však vůči americkému dolaru defacto pevný směnný kurz ve výši 1 USD odpovídá 3,673 AED.

V případě posuzování dostatečnosti vašich cizomenných příjmů se bude jednat o individuální záležitost, na druhou stranu obě výše zmiňované banky mají spíše vstřícnější přístup k riziku a jejich obchodní apetit stanovuje především akceptovatelná míra zadluženosti zastavené nemovitosti, kde pracujeme s limitem na úrovni maximálně 70%.

Další informace k Oberbank a její hypotéce bez hranic:

Při stanovení ceny obvyklé zastavené nemovitosti je pro odhadce klíčová pořizovací tj. kupní cena nemovitosti, nespornou výhodou je možnost poskytnout do zástavy výhradně v zahraničí pořizovanou nemovitost, samozřejmě je možné ručit i nemovitostí v ČR. Na druhou stranu zápis zástavního práva do katastru nemovitostí není nějak levnou záležitostí a bude Vás například v Rakousku stát 1,1% z ceny nemovitosti.

Příjmy v cizí měně z různých pracovních smluv, dohod nebo výnosů z pronájmu se obvykle diskontovány na úrovni kolem 70%.

Banka Creditas - modelový příklad flipování při koupi apartmánu v Dubaji:

Jako investor máte k dispozici nezadluženou bytovou jednotku v ČR a máte zájem koupit si menší apartmán v Dubaji a třeba zkusit flipovat. Vyberete si zajímavý apartmán například v lokalitě Jumeirah Village Circe, kde v poslední době rychle rostou ceny nemovitostí i nájmů, což podporuje další výstavbu. Náklady na pořízení takového apartmánu budou například 650 tisíc AED tj. dnes zhruba 180 tisíc USD. Najdete si kvalitního partnera, který je schopen Vás o kvalitním developerském projektu informovat ještě před zahájením prodeje a následně být připraven již v první den prodeje pro Vás zarezervovat požadovanou apartmánovou jednotku za zaváděcí cenu. Tedy například nás.

Budete vědět, že přeprodat tj. flipnout apartmán budete moci nejdříve po uhrazení například 34 až 40% z celkové kupní ceny tj. v našem případě kolem 70 tisíc dolarů s tím, že při rezervaci platíte obvykle zálohu 15% + 4% fee za vklad do katastru, může to být ale i více. Zhruba po roce výstavby se pak dostanete postupným načerpání neúčelového hypotečního úvěru do fáze uhrazení zmíněných 40% ceny a apartmán ve výstavbě tzv. off-plan se ziskem prodáte a hypotéku v dolarech splatíte. 

Druhá varianta je, že si nemovitost kvůli zajímavému růstu kapitálové hodnoty necháte, protože budete zároveň vědět, že po dokončení budete inkasovat nájem na úrovni například 8% ročně, což Vám při dlouhodobém splátkovém plánu za apartmán pokryje 2/3 nákladů na tuto splátku. U některých nových projektů jsou aktuálně k dispozici celkově až 8-leté splátkové plány se splátkou 1% měsíčně v období po dokončení.